Colţul expertului contabil: Impozitarea veniturilor din arendă

Odată cu începerea campaniei agricole de recoltare a grâului şi a celorlalte cereale, proprietarii de terenuri agricole date în arendă sunt obligaţi, potrivit codului fiscal, să declare şi să achite impozitul pe veniturile obţinute din arendarea terenurilor. 

Potivit prevederilor legale, venitul brut din arendă se stabileşte pe baza contractului încheiat între părţi şi reprezintă totalitatea sumelor în bani încasate şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură primite. Dacă arenda se exprimă în natură, evaluarea în lei se va face pe baza preţurilor medii ale produselor agricole, stabilite prin Hotărâri ale Consiliilor Judeţene, respectiv ale Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

Contractele de arendă trebuie înregistrate atât la Consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate, cât şi la Administraţia financiară, în termen de 15 zile de la data încheierii.

Persoana fizică proprietară a terenului arendat are următoarele opţiuni în ceea ce priveşte modalitatea de impozitare:

• în sistem real (contabilitate în partidă simplă, conform rezultatului din registrul de încasări şi plăţi), prin precizarea în scris a acestei modalităţi de impozitare, în momentul încheierii contractului;
• prin reţinere la sursă de către plătitorii de venit (persoane fizice autorizate sau persoane juridice).

Dacă persoana fizică a optat pentru impozitarea în sistem real, nu beneficiază de cota forfetară de 25%, iar plata impozitului se va face de către persoana fizică potrivit deciziei de impunere (cod 250), emise pe baza declaraţiei privind venitul realizat (cod 200), care se depune până pe data de 25 mai a anului următor. Termen de plată: 60 de zile de la confimarea primirii deciziei de impunere (cod 250);

Dacă opţiunea este de impozitare prin reţinere la sursă, plătitorii de venit vor proceda astfel:

• Venitul net din arendă se stabileşte la fiecare plată prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut;
• Impozitul pe veniturile din arendă se calculează prin reţinere la sursă de către plătitorii de venit, respectiv arendaşii la momentul plăţii venitului, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net, impozitul fiind final;
• Impozitul calculat şi reţinut se declară de arendaş în formularul 100 “Declaraţie privind obligaţiile de plată la bugetul de stat” şi se virează la bugetul de stat până la data de 25, inclusiv, a lunii următoare celei în care a fost reţinut. În această situaţie, persoanele fizice / arendatorii nu au obligaţia depunerii formularului 200 “Declaratie privind venitul realizat”.

Dacă plata arendei se realizează în natură, această tranzacţie trebuie recunoscută de către plătitor ca livrare de produse, precum şi de prestare de servicii pentru plata arendei, având atât componenţă de venit realizat din vânzarea acestor produse, cât şi de cheltuială cu arenda.

Pentru persoanele juridice sau fizice înregistrate în scop de TVA, tratamentul acestuia se impune a fi realizat conform prevederilor din Codul fiscal:

ART. 130 Schimbul de bunuri sau servicii
În cazul unei operaţiuni care implică o livrare de bunuri şi/sau o prestare de servicii în schimbul unei livrări de bunuri şi/sau prestări de servicii, fiecare persoană impozabilă se consideră că a efectuat o livrare de bunuri şi/sau o prestare de servicii cu plată, iar prin normele de aplicare se explicitează că “8. (1) Operaţiunile prevăzute la art. 130 din Codul fiscal includ orice livrări de bunuri/prestări de servicii a căror plată se realizează printr-o altă livrare/prestare, precum:
a) plata prin produse agricole, care constituie livrare de bunuri, a serviciului de prelucrare / obţinere a produselor agricole;
b) plata prin produse agricole, care constituie livrare de bunuri, a arendei, care constituie o prestare de servicii.
(2) Fiecare operaţiune din cadrul schimbului este tratată separat, aplicându-se prevederile prezentului titlu în funcţie de calitatea persoanei care realizează operaţiunea, cotele şi regulile aplicabile fiecărei operaţiuni în parte”.

Stabilirea bazei de impozitare privind taxa pe valoarea adaugată utilizată în situaţia schimbului de bunuri şi servicii reprezintă o problemă deoarece, prin contractul încheiat între părţi, nu se stabileşte valoarea produselor, ci numai cantitatea care se achită în natură de către arendaş.

În această situaţie, deoarece potrivit recentelor reglementări fiscale “preţul de piaţă” se utilizează numai pentru tranzacţiile între părţi afiliate, preţul utilizat ar trebui să fie stipulat prin contract, pentru că în caz contrar arendaşul poate opta pentru alte variante de preţ (cost efectiv, preţ mediu de valorificare a produsului, preţurile medii stabilite de către autorităţi pentru impozitarea acestora prin stopaj la sursă), aceasta pentru că în cazul schimbului de bunuri şi servicii se aplică regula generală care presupune că baza de impozitare este formată din tot ceea ce constituie contrapartida obţinută sau care urmează a fi obţinută de furnizor/prestator din partea cumpărătorului/beneficiarului sau a unui terţ.

De asemenea, aplicarea prevederilor OMFP 3055 / 2009 la pct. 36 alin. (2) prevede că “(2) Veniturile şi cheltuielile care rezultă direct şi concomitent din aceeaşi tranzacţie sunt recunoscute simultan în contabilitate, prin asocierea directă între cheltuielile şi veniturile aferente, cu evidenţierea distinctă a acestor venituri şi cheltuieli”.
Prezentăm mai jos un exemplu concret privind calculul impozitului la sursă a veniturilor din arendă.

O societate comercială plătitoare de TVA şi-a prevăzut prin contractele încheiate cu persoanele fizice proprietare de teren pe care le-a luat în arendat plata unei cantităţi de 400 kg grâu/ha, pentru care este obligată să efectueze stopajul la sursă pentru impozitul pe venit al arendatorilor. Deoarece la această dată judeţul Hunedoara nu are stabilite preţurile la care se va impune acest venit, considerăm că acest preţ este de 1 leu/kg.

Plata arendei se efectuează în cereale, respectiv grâu. Calculul arendei în natură: 400 kg de grâu. Calculul impozitului pentru care se face stopajul la sursă: 400 kg x 25% x 16% = 48 kg. Plata netă către arendator: 352 kg.

Mornea Maria,
Preşedinta Consiliului filialei CECCAR Hunedoara